M&A en oficinas prime en Milán: rentabilidad, rentas, y oportunidades en el CBD

La contratación de oficinas en Milán alcanzó aproximadamente entre 376.000 y 399.000 m² durante 2025, dependiendo de la fuente y de los criterios empleados para contabilizar las operaciones. La cifra se mantuvo en línea con la media histórica y ligeramente por encima del nivel registrado en 2024^{1 2}.

El dato más relevante no es solamente el volumen, sino su composición. Cerca del 75% de la superficie contratada correspondió a edificios Grade A o A Green. Además, alrededor del 60% de la demanda se concentró en el CBD, el centro y las zonas semicentrales^{1 2}.

Esta concentración está generando dos mercados claramente diferenciados:

Aunque la vacancy media de Milán se situó entre el 9,2% y el 10,8%, según la fuente y la delimitación territorial empleada, la disponibilidad de oficinas Grade A era inferior al 2% en el CBD y el centro. Esta escasez explica por qué las mejores rentas siguen creciendo incluso cuando el mercado total mantiene una disponibilidad relativamente elevada^{1 2}.

Durante 2025, Milán registró aproximadamente 1.100 millones de euros de inversión en oficinas, equivalentes al 66% del volumen nacional destinado a este sector¹.

Las diferencias entre los distintos submercados son considerables. A cierre de 2025, las referencias de renta prime, yield neta y vacancy eran las siguientes¹:

*El valor capital implícito es un cálculo propio obtenido capitalizando la renta prime a la yield indicada. No considera desocupación, incentivos al inquilino, gastos no recuperables, CAPEX, impuestos ni costes de adquisición. Por tanto, no representa una tasación ni necesariamente el precio de una operación concreta.

Otra fuente de mercado sitúa la referencia del CBD en €780/m²/año y una yield neta del 4,25%² (implicando muestras, fechas de corte y definiciones de “prime” distintas, pero se puede tomar como rango de referencia).

Para un activo prime, ubicado en el CBD y alquilado a un inquilino solvente se estima entre el 4,00%-4,25%.

Dentro de la ciudad también existen diferencias relevantes en las rentas de alquiler²:

El CBD Duomo ofrece máxima centralidad y una disponibilidad estructuralmente limitada. Porta Nuova combina oficinas modernas, grandes sedes corporativas y excelentes comunicaciones. El semicentro, por su parte, presenta una mayor diversidad e incluye tanto localizaciones consolidadas como áreas en transformación, entre ellas CityLife, Symbiosis y Scalo Porta Romana.

Las transacciones publicadas durante 2025 muestran hasta qué punto el precio depende de la localización, la calidad del inmueble, las condiciones del contrato de alquiler y el potencial de reposicionamiento¹:

Nota: Precios por metro cuadrado calculados a partir de los datos públicos publicados por Cushman & Wakefield¹.

La dispersión —desde poco más de €1.000/m² hasta más de €12.000/m²— demuestra que el promedio de la ciudad tiene una utilidad limitada. Dos edificios con la misma superficie pueden tener valores radicalmente distintos debido a la duración del contrato, las garantías del arrendatario, la eficiencia energética, la flexibilidad de las plantas, el coste de reposición y la posibilidad de cambiar o intensificar el uso.

La operación más relevante del cuarto trimestre de 2025 fue la compra de la sede de Moncler en Symbiosis por Valesco Group, por aproximadamente €200 millones¹. La ausencia de una superficie pública homogénea impide calcular un precio por metro cuadrado suficientemente fiable. No obstante, la operación confirma la demanda existente por sedes corporativas modernas y alquiladas en distritos emergentes de alta calidad.

Para comparar los precios entre mercados europeos puede utilizarse un valor capital implícito, calculado como la renta prime anual dividida por la yield prime. Se trata de una aproximación teórica y no de un índice de precios efectivamente transaccionados³.

Las rentas y yields de la siguiente tabla corresponden al cuarto trimestre de 2025. Los valores capitales implícitos son cálculos propios elaborados a partir de esos datos³.

Milán se sitúa por debajo de París, pero claramente por encima de Madrid, Fráncfort, Ámsterdam y Barcelona en términos de valor capital implícito³. La comparación refleja tanto la elevada renta milanesa como la compresión de su yield³.

En el conjunto de Europa, la yield prime media de oficinas era del 5,37% a cierre de 2025, frente al 4,45% correspondiente al sur de Europa³. Milán, con una referencia del 4,00%, cotizaba 137 puntos básicos por debajo de la media europea y 45 puntos básicos por debajo de la media del sur de Europa³.

Una yield inferior implica una valoración más exigente, pero también refleja la percepción de menor riesgo y mejores perspectivas para los activos prime de la ciudad³.

La tesis de inversión en Milán resulta convincente, pero exige disciplina¹. Una yield inicial aparentemente atractiva puede ocultar vencimientos próximos, rentas por encima de mercado, CAPEX diferido o una baja calidad crediticia del inquilino¹.

Antes de adquirir un edificio alquilado deben analizarse, como mínimo¹:

En un activo plenamente prime del CBD, una yield del 4,00%-4,25% puede estar justificada por la escasez y el crecimiento de las rentas¹. En el centro o semicentro, yields del 4,75%-5,50% ofrecen un mayor retorno inicial y posibilidades de reposicionamiento^{1 2}.

En periferia e hinterland, las yields del 7,00%-7,50% deben interpretarse como una compensación por una mayor vacancy, menor liquidez y riesgo superior de obsolescencia^{1 2}.

Milán ofrece una de las combinaciones más interesantes de Europa entre crecimiento de rentas, demanda empresarial, escasez de producto moderno y liquidez institucional^{1 3}. La mejor oportunidad está en identificar edificios cuya localización, renta, contrato y calidad permitan proteger el ingreso actual y capturar la revalorización futura¹.